三島駅南口再開発でマンション市場はどう変わる？相場動向と購入検討の視点

この記事で分かることは次の3つです。

・三島駅南口東街区再開発の全体像とスケジュール
・公的データで確認できる三島市の地価の動きと、駅からの距離による差
・新築マンションの購入判断で押さえたいチェックの視点

「再開発が始まるなら、とりあえず今買った方が得なのでは」と考えていませんか。実際には、恩恵の届き方は駅からの距離で大きく変わり、市全体の平均値と個別の物件の値動きは一致しません。本記事では相場を、土地の公示地価と実際の取引価格という公的データの範囲で扱います。数字を確認しながら、ご自身の購入タイミングとエリア選びを考える材料にしてください。

三島駅南口再開発と地価の動き｜駅からの距離で見る違い

本記事で取り上げる地価公示地点では、駅に近い地点ほど上昇率が高い傾向が確認できます

三島市の地価は上昇傾向、地点ごとに動きが異なる

三島市の令和8年地価公示では、全用途の平均変動率が前年比+0.8%となり、上昇傾向が続いています。市の最高価格地点は住宅地・商業地とも県内3位で、県東部地区では1位の水準です。市はこの背景として、三島駅南口東街区の再開発事業への期待感が地価に表れたとコメントしています。

ただし、この数値はあくまで三島市全体の平均であり、駅前の一等地だけを切り取った数字ではありません。静岡県全体では商業地は3年連続、工業地は4年連続で上昇し、住宅地は2年連続で横ばいという結果です。一方、三島市では住宅地を含め地点ごとに変動率が異なるため、駅から離れた住宅地まで一律に値上がりしていると考えるのは早計といえます。

駅からの距離別に見る地価の明暗【表】

掲載した地価公示地点では、駅からの距離に応じて変動率に差が見られます（掲載地点を基にした目安）。

駅から離れた地点では地価が横ばい・下落となっている地点もあります。価格動向を確認する際は、駅距離だけでなく、各地点の立地条件や周辺環境もあわせて見る必要があります。

新築マンション価格への影響はどこまで及ぶか

参加組合員には首都圏でマンション開発を手がける企業が含まれています。ただし、価格設定や想定購入者層は現時点で公式発表されていません。

一般にマンション価格は階数や向きなど住戸ごとの条件によって異なるため、販売価格が公表された際には住戸条件も確認しましょう。

三島駅南口再開発事業の全体像を図解でつかむ

駅前の街区に、住宅・商業・医療の機能を備えた6棟の建物が整備される計画です。

事業スケジュールと供給される住宅・商業・医療施設の構成

正式名称は「三島駅南口東街区A地区第一種市街地再開発事業」で、所在地は三島駅南口から徒歩2分の一番町です。事業を担うのは三島駅南口東街区A地区市街地再開発組合で、参加組合員にはミサワホームを代表企業として東レ建設、野村不動産、三菱地所レジデンスが名を連ねています。

A地区の建築敷地面積は約10,050㎡、延べ面積は約55,765㎡です。A地区にはA〜D棟の4棟が整備され、A棟は24階建てで住宅・医療・店舗、D棟は住宅・店舗などの用途が計画されています。これとは別にB地区ではE・F棟の2棟が計画されており、東街区全体では計6棟となります。

分譲マンション＋賃貸住宅の供給計画

A棟には分譲マンション、D棟には分譲住宅が計画されています。A棟4階の医療フロアには、学校法人順天堂が運営する医療機能の入居が計画されており、住まいと医療機関が同じ建物内に共存する構成です。B棟には賃貸住宅も設けられる計画です。販売戸数や間取り、専有面積などの詳細は、事業者からの正式発表を確認する必要があります。

駅前の約1haの敷地に、住宅・医療・商業など複数の機能を集約する大規模な計画です。医療施設や子育て支援施設が計画されているため、施設の利用条件や営業時間などが公表された段階で、実際の生活利便性を確認するとよいでしょう。

40年近くに及ぶ計画の経緯

現在の計画に至るまでの主な経緯は、次のとおりです。

計画変更や事業化の経緯を経て、現在の事業計画に至っています。

他都市の商業施設事例を見る際の注意点

他都市の事例を見る際も、駅からの距離と地価の変化を分けて確認する必要があります。

静岡市葵区「新静岡セノバ」周辺を見る際の注意点

商業施設の開業によって周辺の人流や商業環境が変化する可能性があります。新静岡セノバ周辺については、具体的な地価変動率を本記事では示していません。

沼津市「ららぽーと沼津」周辺を見る際の注意点

沼津市には郊外型の大型商業施設「ららぽーと沼津」があります。駅前再開発とは立地条件が異なるため、地価への影響を検討する際は、道路網や駐車場などの交通条件も個別に確認する必要があります。

三島市の掲載地点で見る駅からの距離と地価変動

三島市の掲載地点では、駅からの距離によって地価変動に差が見られます。

駅からの距離ごとに地価公示地点の変動率を比較し、影響の違いを確認することが大切です。

三島市内エリア別に見る駅からの距離と地価の動き

同じ三島市内でも、掲載した地価公示地点では駅からの距離や地点条件によって地価の動きに差が見られます。

駅前1km圏内：上昇地点が見られるゾーン

三島駅南口から1km圏内には、前年比で上昇している地価公示地点があります。駅前商業地にあたる一番町周辺の地点など、前年比でプラスが続いています。

掲載した駅前の地点では、前年から2％台の上昇が確認されています。

駅から1〜3km圏：地点ごとの差を確認するゾーン

駅から1〜3km圏では、掲載した地点ごとに地価の動きが異なります。駅からの距離だけでなく、周辺の土地利用や生活利便性などもあわせて確認する必要があります。

掲載した地点では、2.5km前後より外側に横ばい・下落の地点が見られます。それより外側では、再開発への期待だけで価格動向を判断せず、周辺の地価や生活利便性も確認しましょう。駅から離れたエリアでは、資産性だけでなく通勤・通学や買い物などの生活利便性も含めて比較するとよいでしょう。

3km超・バス便中心エリア：個別条件を確認するゾーン

3kmを超える地点では、掲載した地価公示地点に下落傾向が見られる地点もあります。再開発との関係を一律に判断せず、各地点の立地条件や人口動態、生活利便性を個別に確認する必要があります。

将来の資産性だけでなく、生活動線や通勤・通学のしやすさも含めて判断するとよいでしょう。

新築マンション購入を検討する際に押さえておきたい視点

駅前の利便性だけでなく、供給規模とリスクの両面を確認して判断しましょう。

新築供給増が中古マンション価格に与える影響

新築供給が中古マンション市場に与える影響は、供給戸数や販売価格、周辺物件の成約状況などを確認して判断する必要があります。周辺中古マンションへの影響は、販売価格や成約状況などのデータが公表された段階で確認する必要があります。中古物件の購入や売却を検討する場合は、直近の成約事例も確認すると判断材料になります。

利便性だけでない「三島が選ばれる理由」と資産価値への影響

三島駅は新幹線が停車する駅で、東京方面への通勤・通学が可能です。参加組合員にはミサワホーム、東レ建設、野村不動産、三菱地所レジデンスが名を連ねています。

とはいえ、三島が選ばれる理由は通勤利便性だけではありません。三嶋大社をはじめとする歴史ある街並み、富士山や伊豆・箱根への行きやすさ、子育て支援や教育環境への取り組みなど、暮らしの質を重視する子育て世帯にとって魅力的な要素も少なくないのです。こうした複合的な魅力が資産価値の下支えにつながる可能性はありますが、資産価値は市況や個別物件の条件によっても変わるため、利便性の高さだけを理由に将来の値上がりを期待しすぎない方がよいでしょう。

購入前に確認したいリスク・懸念点

購入判断に影響する可能性がある事項として、以下の点も確認しておきましょう。

・地下水への影響と検討委員会での協議状況
・送迎用駐車場の計画変更
・住宅ローン金利や建築資材価格の動向

また、送迎用駐車場の計画に変更があったと市の進捗資料で示されており、駐車場の利用方法や台数は今後変わる可能性があります。加えて、住宅ローン金利の動向や建築資材価格の変動は、新築マンションの販売価格に影響する可能性があります。金利が上がれば毎月の返済負担も増えるため、購入時期を検討する際は資金計画に余裕を持たせておくと安心です。

資産性を重視するなら見ておきたいチェックポイント

駅前1km圏では地価が上昇している地点が確認される一方、マンション価格については個別物件の条件を確認する必要があります。

中古マンションでは、管理状態や修繕計画も購入判断の確認項目です。販売時期が近づいた段階では、次の最新情報を確認しましょう。

・価格
・管理費・修繕積立金
・専有面積
・設備
・周辺施設

まとめ

販売価格や販売時期などの正式情報が公表されてから、購入条件を比較するとよいでしょう。購入判断の際には、駅からの距離、周辺の地価、資金計画などを比較材料として活用できます。

※掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。 

出典

1. 整備進む三島駅南口東街区再開発事業 - けんせつ静岡 No.304 2026 ... — https://sizkk-net.or.jp/magazine/304/zoomup/
2. 三島駅周辺の再開発が不動産価格に与える影響と今後の見通し — https://izuip.com/blog/tochi-souba/mishimashi-saikaihatsu-chika
3. 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（国土交通省）｜静岡県三島市 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/#xit001
4. 令和7年国勢調査 人口速報集計（総務省統計局）｜静岡県三島市 — https://www.e-stat.go.jp/
5. 「三島駅南口東街区Ａ地区第一種市街地再開発事業」 が着工 | ミサワホーム株式会社のプレスリリース — https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000110.000071302.html
6. 【公式】三島駅南口東街区A地区第一種市街地再開発事業 — https://mishimasta-se-red.jp/
7. 地区の概況｜三島駅南口東街区A地区第一種市街地再開発事業 — https://mishimasta-se-red.jp/overview/
8. 市長定例記者会見（令和8年3月19日） - 広報みしま - 三島市公式ホームページ（広報広聴課） — https://www.city.mishima.shizuoka.jp/site/kouhou/30003.html
9. https://www.city.mishima.shizuoka.jp/uploaded/attachment/6368.pdf — https://www.city.mishima.shizuoka.jp/uploaded/attachment/6368.pdf
10. 令和8年地価公示結果｜静岡県公式ホームページ — https://www.pref.shizuoka.jp/machizukuri/tochiriyou/chikachousa/1080260.html
11. ミサワホームと順天堂大がタッグを組んだ｢三島再開発マンション｣は赤字時代の病院経営の活路となるか | ビジネス | 東洋経済オンライン — https://toyokeizai.net/articles/-/952878?page=2