三島市の土地価格相場と推移を解説！注文住宅・土地探しのコツと注意点

三島市で注文住宅の土地を探し始めた方へ、この記事で分かることを先にお伝えします。

• 公示地価と実際の取引価格から見た三島市の土地価格相場と推移
• 三島駅周辺など、エリアごとの価格差が生まれている理由
• 人口減少・世帯数・空き家率などの指標から見る将来動向
• 土地探しで確認すべきポイントと購入までの流れ

三島市の土地価格相場は、公示地価や実取引データにおいて上昇および横ばいの指標が見られる一方、人口動態などの長期的要因から地点ごとの動向に差が生じています。この記事では「実際に売買された取引価格の水準」を相場として扱い、固定資産税評価額や相続税評価額とは区別して解説します。各種データをもとに、土地選びの判断基準を整理します。

三島市の土地価格相場は上昇・横ばい傾向と地域差がみられる

公示地価の変動率や実際の取引データによると、三島市全体では全用途平均変動率が＋0.8％となるなど上昇傾向にありますが、駅からの距離や利便性によってエリアごとに価格推移の差が生じています。

三島市の公示地価・坪単価の推移【表で確認】

静岡県の令和8年地価公示によると、県内の住宅地平均価格は1平方メートルあたり72,300円、平均変動率は0.0％でした。令和7年も変動率は0.0％で、前年まで続いた下落からようやく横ばいに転じています。三島市は令和8年の市長定例記者会見で、市内の最高価格地点が住宅地・商業地ともに県内3位（県東部では1位）を維持したと報告されました。全用途平均変動率も＋0.8％と、前年より0.4ポイント上昇しています。

これは県平均の数字です。三島市内の実際の取引を見ると、国土交通省の不動産取引価格情報による直近8四半期の坪単価中央値は約36万円/坪（25〜75パーセンタイルで約26万〜50万円/坪）でした。実取引の参考値であり、面積や立地の構成が期間ごとに変わるため、単純な上昇・下落の判断材料にはできない点には注意が必要です。

人口減少と高齢化が土地価格に与える影響

令和7年国勢調査の速報値では、三島市の人口は減少する一方、世帯数は増加しています。

人口減少と世帯数の増加が同時にみられます。人口が減っても土地需要が一気に消えるわけではありません。ただし、人口減少が続く前提のもとでは、郊外や駅から離れたエリアほど需要の下支えが弱まりやすい構図は変わりません。

空き家率と行政施策の動向

三島市の空き家率は12.58％（2023年度、県内32位）、放置空き家率は3.42％です。県全体の空き家率16.70％と比べると三島市はまだ低い水準です。とはいえ、今後の人口動態次第では郊外エリアで空き家が増えていく可能性は否定できません。三島市も令和8年度から5年間の「空家等対策計画」を策定し、対策に乗り出しました。土地探しの段階では、価格だけでなく、この先も人が住み続けたいと思えるエリアかどうかを暮らしやすさの面から確かめてください。

エリア別に見る三島市の土地価格相場【町名・駅別マップ】

三島市の地価は駅からの近さと再開発への期待感で、エリアごとにはっきりと差が出ています。

三島駅周辺の地価推移と利便性

三島市内で最も価格の高い地点は一番町、次いで文教町です。市は首都圏への新幹線通勤・通学ができる立地を強みに挙げており、この利便性が駅近エリアの地価を押し上げる要因になっています。三島駅南口東街区の再開発事業も進行中で、駅前の街並みは今後も変化していきます。

駅周辺・周辺地域の地価動向

駅から離れた地域でも、住環境の良さが評価される例があります。徳倉の標準地は前年比横ばいで、駅徒歩圏からやや外れながらも良好な住環境により堅調な需要があると分析されました。一方、隣接する駿東郡清水町の標準地は前年から上昇し、三島駅利用圏の住宅地域では堅調な需要とやや過熱した取引がみられると評価されています。市境をまたいでも、三島駅への近さが評価の軸になっている様子がうかがえます。

エリアごとの坪単価と価格幅の注意点

同じ市内でも、エリアによって坪単価には数倍の開きがあります。これらは公示地価・基準地価という特定地点の指標であり、町全体の平均を示すものではない点に注意が必要です。実際の売地価格は坪単価4万円台から80万円台まで幅が広く、掲載サイトによっても数字は変わります。希望エリアが定まったら、公示地価だけで判断せず、個別の物件情報も合わせて確認してください。

土地価格が変動する背景とこれからの見通し

価格の高い・安いだけでなく、その土地がどんな将来リスクを抱えているかも合わせて見ておきたいところです。

駅からの距離・災害リスクが価格に与える影響

三島駅から北方約1.7kmの徳倉の標準地は11万5,000円/㎡で前年比横ばいでした。一方、伊豆の国市田京の標準地は市街化調整区域かつ土砂災害警戒区域に該当し、人口減少・高齢化や土砂災害リスクの影響から前年比▲2.4％の下落を示しています。駅からの距離だけでなく、災害リスク等の立地条件が価格評価に反映される事例です。公的なハザードマップ等による事前確認が有効です。

三島駅周辺の再開発事業と影響

三島駅南口東街区では再開発事業の進捗資料が公開され続けており、送迎用駐車場の位置変更なども報告されています。駅前の姿は少しずつ変わっており、こうした再開発への期待感が地価にも表れていると三島市は説明しています。

周辺地域の地価動向事例と注意点

隣接する沼津市庄栄町の商業地では繁華性の低下から住宅系用途への転用が進んでいます。地価は横ばい程度にとどまると予測されており、大きく持ち直す材料は乏しいのが実情です。沼津駅北口近くの商業地でも商況の弱まりが続き、下落傾向をたどるとされています。三島市内の購入候補地についても、駅からの距離や災害リスク、周辺の土地利用などを個別に確認する必要があります。購入前には対象地が市街化区域か調整区域か、ハザードマップ上でどの区域に該当するかを、市の都市計画課や住宅政策課の窓口で確認しておくと安心です。

三島市で注文住宅用の土地を探すコツと注意点

価格指標だけでなく、住環境の諸条件や法令上の制限を整理しながら条件に合う土地を絞り込んでいくことが適切な選択につながります。

予算と希望エリアの優先順位を決める方法

土地探しを開始する段階では、まず次の3項目の優先順位を明確にしておきましょう。

• 駅からの距離
• 予算
• 敷地面積

条件が明確になることで物件の絞り込みが効率化します。国土交通省の不動産取引価格情報によると、三島市内の土地（宅地）取引の坪単価中央値は約36万円/坪、25〜75パーセンタイルで約26万〜50万円/坪となっています。この範囲を基準としつつ、ポータルサイト等の売出価格と比較検討することで、現実的な予算計画が立てやすくなります。ただし不動産ポータルサイトの価格は売主の希望価格であり、実際の成約価格とは異なる場合がある点に留意が必要です。

土地探しで見落としやすいチェックポイント

土地探しでは、価格や立地だけでなく、次の項目も確認しておく必要があります。

• 用途地域と建ぺい率・容積率
• 市街化区域・市街化調整区域の区分
• 路線価と実際の売買価格の違い

用途地域は建築可能な建物の規模や用途を規定する重要な項目です。三島市内の売地でも、第一種低層住居専用地域、近隣商業地域、準工業地域、無指定などが混在しており、建ぺい率・容積率も50％・80％から80％・200％まで様々です。用途地域や区分（市街化区域・市街化調整区域）は三島市の都市計画窓口で確認可能です。

また、相続税・贈与税の算定基準である路線価は、実際の売買価格とは異なる指標であるため、区別して参照する必要があります。

購入前に確認すべきリスク・懸念点

三島市が公表している洪水ハザードマップや土砂災害ハザードマップでは、狩野川・大場川・来光川の氾濫による浸水想定区域や土砂災害警戒区域を確認できます。通学路の安全管理や避難場所の確認など、立地上の安全性を多角的に検証することが求められます。

なお、三島市の空き家率は12.58％であり県平均を下回っていますが、現地調査によって周辺環境を直接確認することが推奨されます。

土地選びから注文住宅完成までの流れ

土地選びから注文住宅の計画は、一般的に次の流れで進みます。

1. エリア選定
2. 資金計画
3. 物件見学
4. 法令上の制限確認
5. 土地の売買契約
6. 住宅会社との打ち合わせ

法令上の制限確認では、用途地域や建ぺい率・容積率に加えて、上下水道・ガスの整備状況も見ておく必要があります。実際の鑑定評価書でも、対象地が水道・ガス・下水を備えているかどうかは価格を左右する要素として明記されています。

土地の売買契約から着工までは、地盤調査や建築確認申請などの手続きが挟まります。希望する入居時期から逆算して、余裕を持ったスケジュールを組んでおくことをおすすめします。

まとめ

土地選択においては、指標となるデータのみでなく、三島駅へのアクセス性、用途地域による制限、ハザードマップ上のリスク評価、生活動線などを総合的に判断することが重要です。提示された複数の条件に対する優先順位を設定することで、目的に適した土地選びが可能となります。

※掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。

出典

1. 土地・不動産・建設業 - 国土交通省 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/
2. 鑑定評価書 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/22/2026223410004.html
3. 静岡県三島市の売買物件(土地)検索結果 - 不動産ジャパン — https://www.fudousan.or.jp/property/buy/22/area/list?ptm%5B%5D=0101&m_adr%5B%5D=22206
4. 鑑定評価書 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/22/2026222030504.html
5. 鑑定評価書 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/22/2026222060009.html
6. 鑑定評価書 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/22/2026222250009.html
7. 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（国土交通省）｜静岡県三島市 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/#xit001
8. 令和8年地価公示結果｜静岡県公式ホームページ — https://www.pref.shizuoka.jp/machizukuri/tochiriyou/chikachousa/1080260.html
9. 地価ランキングマップ（令和8年地価公示＆令和7年地価調査）（地価マップ） - あなたの街の地価ランキング・地価マップ — https://www.tikara.jp/rank/ranking_map.cgi?MOD=&tidata8_2=&tidata4_2=&tidata5_2=&tidata27_2=&tidata8=22&tidata5=&sort_sel=33&tidata4=22206
10. 令和7年地価公示結果｜静岡県公式ホームページ — https://www.pref.shizuoka.jp/machizukuri/tochiriyou/chikachousa/1070597.html
11. 令和7年 国勢調査の結果について - 三島市公式ホームページ（政策企画課） — https://www.city.mishima.shizuoka.jp/page/2820.html
12. 市長定例記者会見（令和8年3月19日） - 広報みしま - 三島市公式ホームページ（広報広聴課） — https://www.city.mishima.shizuoka.jp/site/kouhou/30003.html
13. 静岡県の空き家率は16.70％で全国16位！ ランキング、長期推移、活用事例などを解説｜ダイヤモンド不動産研究所 — https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1112680